【不動産の価値を知る】家の売却時にやってはいけないこととは？ | 東京の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産西東京にお任せください

1-1.築年数で算出する

建物には経年劣化があり、築年数が経つほどに価値が減少していきます。そのため家の売却価格には築年数が大きく影響を与えます。以下のグラフを参考に築年数ごとの市場価格を確認しましょう。日本の戸建て住宅の9割を占めると言われている「木造戸建住宅」に関して見ていくと、築10年で50%、築23年で10％程度まで価値が低下しています。

出典：中古住宅流通、リフォーム市場の現状（国土交通省）

グラフの数値を基に3,000万円で購入した家の10年後の価値を計算してみると以下のようになります。土地と家の価格比率は地域等の様々な要因によって変化しますが、今回は一般的な比率と言われている3:7で計算しています。
 

■3,000万円で購入した不動産の10年後の価値
土地と家の価格比率を3:7にした場合
→土地:900万円・家:2,100万円
2,100万円×50%=1,050万円

900万円+1050万円=1,950万円

1-2.より正確に算出する方法

築年数によって算出する方法では、概算しか求められません。また家は築年数によって価値が低下しますが、地価は周辺環境の整備や開発が進んだ場合に加えて経済情勢によっては価格が上昇する場合もあります。築年数以外の算出方法を3つ紹介します。

■査定シミュレーション
上記では木造戸建て住宅を例に挙げ計算をしましたが、建物の構造や地域、不動産の面積によって不動産価値は異なります。しかし、不動産会社のホームページ等にある査定シミュレーションではその辺りの情報を考慮した上でAIが価値を算出するため、より正確な価値を知ることができます。弊社でも査定シミュレーションを導入しており、戸建て以外にもマンションや一棟ビルに加えて土地のみでのシミュレーションも可能です。ぜひ売却予定の不動産の査定をしてみて下さい。

■周辺地域の取引実例を調べる
国土交通省が公開している土地総合情報システムを使用して相場を調べる方法です。この方法は売却予定の不動産の価値を知ることはできないものの、類似物件の実際の取引額を知ることができます。取引時期や種類（土地・土地と建物・中古マンション・農地・林地）、地域または沿線で絞り込み周辺地域の取引実例を閲覧することが可能です。絞り込み条件や地域によっては最新の取引履歴を閲覧することもできます。

■不動産会社による査定
不動産の価値を知りたい時にも活用できますが、主に売出し価格を決めるために行う査定です。不動産会社による査定には簡易査定と訪問査定の2つがあります。簡易査定は売却予定の不動産データから算出します。机上査定はシミュレーター査定と混同しやすいですが、シミュレーター査定はAIが自動的に査定するのに対して机上査定ではデータを基に経験の豊富なスタッフが査定を行います。一方の訪問査定は不動産会社が現地調査を行い算出する方法です。訪問査定では、データに加えて現地調査から得た情報の両方から算出するためより正確な査定価格を知ることができます。

2-1.リフォーム・リノベーションや解体を行う

築年数が経過していたり管理状態が良くない不動産を売却する場合に、多くの人がやってしまうのがリフォーム・リノベーションや解体です。また、築年数が経過していない物件でもリフォームをすることで売りやすくなると考える方も少なくありません。しかし、いずれの方法も多額の費用がかかります。その上、該当費用分を売出し価格に上乗せした場合、売出し価格が相場よりも高くなり買手が見つかりにくくなるという可能性もあります。更に、長期に渡り買手が見つからない場合は値下げ等を行い、最終的に発生した費用を回収できない可能性もあります。特に内装リフォームの場合、壁紙やフローリング等は人によって好みが異なるため注意しましょう。しかしながら、リフォーム・リノベーションや解体が必ずしも必要ないというわけではありません。他の物件と差別化を図るポイントになる場合もあります。そのため、検討をしている場合は不動産会社に相談し、メリット・デメリットを考えた上で売却予定の不動産に合った選択をオススメします。

2-2.ローン契約中の金融機関に無断で売却する

住宅ローンが完済できていない不動産を売却する場合は、金融機関に住宅ローンの残債を確認し、完済する必要があります。住宅ローン利用時に、対象不動産には抵当権が付くのが一般的です。抵当権とはローン返済が滞った際に金融機関が不動産を差し押さえる権利を指し、売却の際はこの抵当権を抹消するためにローン残債を完済する必要があります。ローンの完済には完済時期を待つ方法や自己資金で完済する方法に加えて売却益で完済する方法もあります。ローンがある場合には、まず金融機関や不動産会社に相談し計画的に売却することをオススメします。

3-1.売却活動を不動産会社に任せきりにする

不動産の売却は、複雑な手続きが多くトラブルを未然に防ぐために不動産会社を介して売却活動を行うのが一般的です。しかし、全てを不動産会社に任せきりにすることはあまりオススメしません。問い合わせ状況等の売却に関する進捗を不動産会社から定期的に共有して貰いましょう。また、長期に渡って買手が見つからない場合や不安なことがある場合は直ぐに不動産会社に相談をして積極的に売却活動に参加することも大切です。

3-2.売主が不利になるマイナス情報を公開しない

査定や内覧の際には、不動産の欠陥や問題点に加えて売主が不利になるマイナスな情報も伝える義務があります。例えばシロアリ被害、雨漏り、水道管の老朽化による水漏れです。また、土地も土壌汚染が確認された場合に欠陥として扱われる可能性があります。欠陥や問題点等を隠して売却を行い、売買契約締結後に契約内容と異なる点や契約書に記載のない欠陥が見つかった場合は、売主が契約不適合責任を負う必要があります。契約不適合責任とは不動産の品質が契約内容に相当していない場合、売主が買主に対して負う責任です。具体的には取引代金の減額や不動産の補修、損害賠償等があります。場合によっては契約が破棄されることもあるため、注意が必要です。

3-3.内覧前に掃除をしない

購入希望者に実際の物件を見てもらう内覧は、購入の意思決定に関わるとても重要なフェーズです。例え、好立地で人気の不動産でも内覧準備の掃除を怠ってしまうと印象が悪くなり購入意欲を削ぐ可能性があります。そのため、内覧前には水回りのカビや室内のほこりを重点的に掃除しましょう。更に好印象を与えるためには、臭い対策や台所の油汚れ等もチェックし徹底的に掃除をすることをオススメします。

4-1.無断で家の中に不要物を残す

家の中に不要品を無断で残して引き渡しを行うことは契約違反になるためやってはいけません。不動産売却の際は、不要品等の荷物がない状態での引渡しが一般的です。不要品を残した状態での引渡しを希望の場合、契約の過程で予め決めておくことは可能です。しかし、処分費用を請求されたり処分費として値下げを交渉されたりする可能性もあります。自分で処分しきれない場合は、買取業者に引き取って貰う、リサイクルショップへの売却等の対応を行いましょう。

4-2.確定申告をしない、忘れる

不動産売却の際に得る所得を譲渡所得と言います。譲渡所得は、給与等の所得とは異なる部分で発生するため、会社員の方が不動産売却を行った場合も譲渡所得分は別途、税務署に申告する必要があります。申告漏れをしてしまうと所得を隠しているとみなされ脱税に該当し様々なペナルティが課せられます。また、確定申告は不動産の売却翌年の2/16〜3/15に行う必要がありますが、期間内に申告を行わなかった場合は無申告加算税が課せられる場合もあります。無申告加算税の対象になってしまった場合、加算金額は譲渡所得の税額によって異なりますが、本来払う税額よりも多い金額を支払わなければなりません。また、社会情勢によって確定申告の期間に変動がある年もありますので、必ず確認をしておきましょう。

5-1.計画を立てずに売却を行う

3ヶ月〜6ヶ月が平均的な売却にかかる期間と言われています。売却活動の開始から売買契約を結ぶまでは3ヶ月程、売買契約から引渡しまでは買主のローン申請の有無にもよりますが更に1ヶ月〜2ヶ月程かかると言われています。しかし、買手が見つからない場合や引渡し手続きが難航した場合は更に時間がかかる可能性も考えられます。計画を立てずに売却活動を進めてしまうと過密なスケジュールとなり、相場よりも価格が下がったり、その後のスケジュールに影響を及ぼす危険性もあります。売却活動の際は、余裕のある計画を立て納得のいく売却活動を行いましょう。

5-2.売出し価格を希望だけで決める

売出し価格は契約完了までのスピードや最終的な売却価格等に加えて契約の成否までも左右するため、不動産売却において非常に重要です。希望売却額だけで決めてしまうと相場価格よりもずれてしまい、買主の目に留まらずに内覧希望すら現れない可能性があります。逆に本来の価値より低すぎてしまい損をする可能性もあるため注意が必要です。売出し価格は1-2.より正確に算出する方法でも紹介した査定の結果や周辺地域の取引実に加えて希望価格や不動産ポータルサイトに掲載中の近隣物件等を参考に、不動産会社と相談しながら決定することをオススメします。また値下げ交渉を想定してわざと高めの売出し価格に設定する方も多いですが、売出し価格は売却の成否への影響が大きいためその様な場合も一度相談しましょう。