【2023年最新版】土地価格の調べ方や東京の地価について解説 | 東京の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産西東京にお任せください

1-1.そもそも地価とは

簡潔に言うと地価＝土地の価格です。地価は「一物四価」（1つの土地に対して4つの価格）と言われることが多く、今回は「四価」について詳しくご紹介していきます。

1-2.地価の種類「四価」を徹底紹介！

1つの土地に対して4つの価格があるということですが、文字通り4種類の価格があります。「実勢価格（時価）」「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」の4つです。 それぞれについての概要と特徴は以下のとおりです。
 

■実勢価格（時価）
・実際に市場で取引される価格を指す言葉
・一般的には適切な価格だと言われることが多い
・需要と供給のバランスが取れていると考えられている
・対象の土地の過去の取引実績から割り出されることもある
・過去に取引実績がない場合には、条件が似た近隣の土地の取引実績等をもとに割り出される
・公示地価の70％〜120％程度と言われている

■公示地価
・国土交通省、土地鑑定委員会によって定められている
・全国の都市や周辺地域から選んだ標準地について毎年1月1日時点の適正価格を調査している
・調査結果を3月に公表している
・最新の公示地価は国土交通省が運営するサイト「土地総合情報システム」で確認可能

■路線価
・相続税、贈与税を計算する際の基準になる価格
・土地が面している公道ごとに価格が設定される路線価は2種類ある
→「相続税路線価」：国税庁が公表している路線価
→「固定資産税路線価」：都や市町村が固定資産税を算出する際に使用する路線価
→課税額を算出するために利用される
・単に路線価と言う場合は、「相続税路線価」のことを指している
・実例価格（売買）や公示地価、不動産鑑定士による鑑定評価額等を参考として、毎年1月1日時点の価格が、その年の7月1日に公表される
・「相続税路線価」は公示価格の80％程度が目安とされている
・「相続税路線価」は国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表で確認可能

■固定資産税評価額
・固定資産税の標準となる価格のこと
・各市町村や東京都23区の場合は都が3年に1度算定して公表している
・公示価格の70％が目安とされている

このように地価にはさまざまな価格がありますが、不動産情報サイトに売り出し情報として掲載されている価格は主に売主の希望価格です。また、実際に取引される際にも公示地価が絶対ではなく、売主と買主間での交渉により価格が変動する場合があります。一般的には公示地価の70％〜120％程度で取引されることが多いと言われています。

1-3.知っておいてほしい「基準地価」

土地の価格を知る目安として使えるものがもう一つあります。それが「基準地価」です。 基準地価は、国土利用計画法に基づいて各都道府県が全国約2万地点の基準地の1㎡当たりの価格を判定するもので、毎年7月1日現在の価格調査を行い、9月下旬頃に公表されます。一般の土地取引に加えて、民間企業や地方公共団体の土地取引の目安として使用されることもあり、「都道府県調査地価」とも呼ばれることがあります。

基準地価も実際の土地の価格を決める際に指標として活用されています。公示地価と似ていることから混同しやすいものにはなりますが、公示地価では都市部と周辺地域を標準地として調査しているのに対して、基準地価はその他の都市部以外の地域も調査対象としています。このことから公示地価を補うものだと言うことができます。

基準地価は、国土交通省ホームページで公示地価と一緒に検索することができますのでぜひご覧ください。

また、東京都財務局のホームページから都内の全区市町村別の価格も確認することができます。

出典：令和４年東京都基準地価格 p.10

上記の表のように、地区別の平均価格等の詳細価格や推移を見ることできますので、気になる地域がある方は探してみてください。

2-1.地域区分について

基準地価の情報源となる今回の資料には、地域区分が定義されています。先述した表中にも、「都心5区」「北多摩地区」等と表記がありますが、詳しい区分はパッと見ただけではわかりません。資料を読み込んでいくと区分について紹介の表がありますが、この場でどの区分にどの地域が該当しているのか、お見せしたいと思います。
 

■都心5区
千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

■その他区
文京区、台東区、墨田区、江東区、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区、豊島区、北区、荒川区、板橋区、練馬区、足立区、葛飾区、江戸川区

■北多摩地区
立川市、武蔵野市、三鷹市、府中市、昭島市、調布市、小金井市、小平市、東村山市、国分寺市、国立市、狛江市、東大和市、清瀬市、東久留米市、武蔵村山市、西東京市

■南多摩地区
八王子市、町田市、日野市、多摩市、稲城市

■西多摩地区
青梅市、福生市、羽村市、あきる野市、瑞穂町、日の出町、檜原村、奥多摩町

■島部
大島町、新島村、神津島村、三宅村、八丈町、小笠原村

「令和4年東京都基準地価格の全体版」ではこのように全部で6つの地域区分で表記されています。気になる地域がどの区分に該当するのか、イメージを持ちながら数値を見ていって下さい。

2-2.表や図から分かる東京都内の地価

出典：令和４年東京都基準地価格 p.21

「住宅地・商業地別平均価格等」の表では地域ごと、住宅地と商業地とで、大きな差があることが分かります。主に地域ごとに見た住宅地の価格が気になるポイントかと思います。都心5区はその他の区の住宅地平均価格と約3倍の差（赤塗り）があります。また、多摩地区の中でも北多摩地区は西多摩地区の約3倍（青塗り）にもなっており、近隣の市区町村でも大きな価格差があることが分かります。東京都全域で見ると住宅地の平均価格は389,100（円／㎡）となっているため、ご自身の検討している地域がこれ以上なのかこれ以下なのか比較することも一つの手です。
いくつか実際の価格をご紹介いたします。
 

■世田谷区　地価
・平均価格（円／㎡）：620,100
・最高価格（円／㎡）：899,000
・最低価格（円／㎡）：303,000

■練馬区　地価
・平均価格（円／㎡）：381,600
・最高価格（円／㎡）：503,000
・最低価格（円／㎡）：236,000

■杉並区　地価
・平均価格（円／㎡）：592,800
・最高価格（円／㎡）：747,000
・最低価格（円／㎡）：452,000

■西東京市　地価
・平均価格（円／㎡）：279,600
・最高価格（円／㎡）：365,000
・最低価格（円／㎡）：232,000

■立川市　地価
・平均価格（円／㎡）：255,000
・最高価格（円／㎡）：390,000
・最低価格（円／㎡）：155,000

より詳しい地域ごとの価格は「令和4年東京都基準地価格の全体版」にて記載がありますので、ご確認下さい。

出典：令和４年東京都基準地価格 p.25

東京都心5区の中にある、千代田区・中央区・港区・渋谷区は100万（円／㎡）以上となっており、都心部から離れていくごとに価格は下降していきます。東京23区に限って見てみると足立区や葛飾区は低めの設定ということが分かります。「東京23区だからどこも同じくらい地価が高い！」というようなことはなく、23区外でも地価が高いとされているところもあります。土地を売却する際の指標として、このような傾向はとても大切になってきます。適正な価格、相場を理解することで損をせずに取引を行うことができます。気になるところや「これってどうなんだろう…」と言った小さな疑問でも分からないことがございましたら、ぜひ弊社にご相談ください。