【初心者必見】不動産投資の6つのメリットとリスクを解説 | 東京の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産西東京にお任せください

2-1.空室期間の長期化

最も大きなリスクが空室による家賃収入の減少です。不動産投資は多くのケースで家賃収入からローンの返済や維持管理を行います。家賃収入が減少することで赤字となり、自己資金で赤字分を補填しなければいけない状況になります。

2-2.築年数による家賃下落

建物は経年劣化するにつれて家賃が下落していくため、築年数を重ねたことによる賃料の下落もリスクになり得ます。以下のグラフは2013年に三井住友トラスト基礎研究所が発表した、築浅物件と築古物件における経年劣化の家賃下落のデータです。

上記のグラフ分析を以下にまとめています。
 

■単身住宅の賃料推移
新築〜築10年 ：毎年の下落率が大きく、ピーク時から15％程の下落となります
築10年〜築20年：下落率が緩やかになり、5％程の下落率に留まります
築20年以降 　 ：賃料はほぼ下落することなく、安定した収入が期待できます

■ファミリー型住宅の賃料推移
新築〜築10年 ：毎年急激な下落率が大きく、ピーク時から20％程の下落となっています
築10年〜築20年：新築からの下落率は下がり、6～10％程の下落率に留まります
築20年以降 　 ：やや下落率が下がりますが、1Rと比較すると減少幅は依然大きいままです

分析からも分かるとおり、1Rマンションであれば賃料の下落率が少ないという結果が出ています。対してファミリー型住宅では築10年以降も賃料相場が下落していく可能性があります。

2-3.家賃滞納による収益減

家賃の滞納も大きなリスクの1つです。家賃の滞納理由として、一般的に経済的余裕が無いことによる家賃滞納が想像されますが、「払い忘れ」や「支払い口座への入金忘れ」も多く見られる理由の1つです。後述した「払い忘れ」や「支払い口座への入金忘れ」であれば督促によって回収が可能ですが、経済的余裕が無い場合は対応が困難になりがちです。 家賃滞納を避ける方法として、滞納者への立ち退き請求が可能ですが、一般的には3か月以上の滞納実績が必要であり、訴訟完了まで1年弱かかるケースも見受けられます。訴訟費用や強制執行にも費用が必要であり、支払い能力が無い滞納者であれば請求も難しくなります。そのため、対応が難しくなりやすいことで家賃滞納がリスクと言われる所以でもあるのです。

2-4.修繕・維持費の増加

不動産投資に限らず、建物は経年劣化により一定期間が過ぎれば修繕の必要が発生します。 例えば、給水・排水管の交換や外壁・屋根の塗装など、修繕が必要になる箇所は多岐にわたります。また、入退去の際のリフォーム費用も特に考慮したいポイントです。現状回復以外の経年劣化による修繕は所有者負担であることを理解しておきましょう。

2-5.金利上昇

昨今の日本では低金利政策が続いており、どの銀行でも超低金利でローンを利用できます。しかしながら、社会情勢や政策変更などにより、中長期的な視点では金利が上昇する可能性も考えられます。もし物件購入後に金利が上昇し返済額が大きくなると、家賃収入より返済金額が大きくなってしまうリスクがあります。

2-6.地震や火災等の天災

日本は言うまでもなく地震の多い地域であり、大地震が起きた場合に建物が倒壊するリスクを保有しています。地震により建物が倒壊すると、賃料収入が得られないばかりか、建物の復旧コストが発生します。地震はいつどこで起きるか予想ができず、このリスクは日本全国全てで同じ危険度であると言えるでしょう。

3-1.空室期間の長期化の回避方法

空室期間の長期化の回避方法としては以下の2つの方法が挙げられます。
 

・需要のある立地を選ぼう
・入居施策に強い管理会社を選ぶ

不動産投資において立地選びが最も重要です。物件を購入する前に、必ずその物件が賃貸需要の見込める立地にあるかを確認しましょう。また、入居施策を考案・実施してくれる管理会社を選ぶことも重要です。

3-2.築年数による家賃下落の回避方法

築年数による家賃下落リスクの回避方法としては以下の方法が挙げられます。
 

・中古物件を選ぼう
・物件の設備を定期的に改修、リフォームしよう

2-2.築年数による家賃下落の画像でも示した通り、1Rやファミリーマンションを問わず築10年までの物件は賃料の下落率が非常に高くなります。そのため、築10年以降の中古物件を選ぶことで築年数による家賃の下落リスクを減らすことが可能です。また、家賃の下落を抑えるには物件の設備を充実させることでもリスクを回避できます。特にエアコンの設置数や壁紙の状態などは入居者の印象を大きく変えられるポイントです。家賃を下落させず維持するために、できる部分は積極的に改修を行いましょう。

3-3.家賃滞納による収益減の回避方法

家賃滞納による収益減の回避方法としては以下の方法が挙げられます。

・入居時の審査を厳しくし、自身でもなるべく入居審査を行う
・入居条件としてに家賃保証会社への加入を求める

家賃滞納リスクには、入居者の審査を厳しく行うことがとても重要です。また、家賃保証会社への加入は非常に有効な手段といえます。加入をしておけば、手数料は入居者負担でオーナーへの家賃保証が行われます。家賃保証と入居者への取り立てを代行してくれるサービスを考慮すると、確実に利用したいサービスです。

3-4.修繕・維持費の増加の回避方法

修繕・維持費の増加の回避方法としては以下の方法が挙げられます。

・修繕費用を積み立てておく
・修繕ノウハウのある管理会社を利用する

賃料収入の3〜5％程を修繕時の費用として積み立てておくことをオススメします。また、管理会社に修繕のノウハウがあれば費用を抑えた修繕を提案してくれる可能性があります。加えて、物件の状態から修繕時期についても事前に相談してくれるケースも多く安心です。

3-5.金利上昇リスクの回避（削減）方法

金利上昇リスクの回避方法としては以下の方法が挙げられます。

・元利均等返済ではなく元金均等返済の選択
・変動ではなく固定金利の選択

金利の上昇についてのリスクはあくまで回避ではなく削減です。銀行ローン等の金利は社会情勢や日銀の政策等により必ず推移します。そのため、先々の金利上昇の影響を減らすため、元金均等返済にすることが1つのリスク削減方法です。元金均等返済にすることで、元金返済を早期に進められるため、先々の影響を受けづらくできます。また、場合によっては低金利期間に固定金利での返済を選択することで、社会情勢等に左右されること無く、リスクを削減することが可能です。

3-6.地震や火災等の天災の回避方法

・地震保険や火災保険への加入
・新耐震基準の物件を選ぶ
・必ず購入前に地盤の強い地域であるかどうかを確認する

地震や火災、などの天災は保険に加入することでリスクを回避することが可能です。仮に損害が出た場合にも保険会社からの補償で建て替えや修復が行えます。また、1981年に制定された新耐震基準に適合する物件を選ぶことも大きなポイントです。加えて、地盤の強い地域を選べれば地震等での被災を減らすことにも繋がります。