不動産売却にかかる税金は？支払う時期や税金対策についてもご紹介 | 東京の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産西東京にお任せください

1-1.印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書をはじめとした文書の作成時にかかる税金のことを指します。納税額の収入印紙を購入して書類に貼り付け、消印をして納税します。売却金額に応じた印紙税を納める必要があり、契約書記載の金額によって税額が決定します。

 

■収入印紙について
収入印紙は、財務省によって発行されており、日本郵便株式会社によって販売されています。具体的には郵便局や法務局、金券ショップ、コンビニエンスストアなどで購入できます。また、タバコ販売店や酒店などの郵便マークの看板がある個人商店で購入できる場合もあります。

 

■印紙税額の軽減措置について
平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成する不動産売買契約書については、軽減措置が設けられています。 具体的な金額については以下の表をご覧下さい。

軽減措置の期間は変更される可能性もあるため、不動産売却時に国税庁のWebサイトで再確認しましょう。

 

 

■印紙代の負担者について
印紙代の負担者や負担割合に関してもしっかり把握しておきましょう。不動産売買契約における印紙代の負担は誰が負うのでしょうか。契約書内に明確な取り決めがない場合は、売主と買主が負担するのが一般的です。印紙代の負担割合については、売主・買主間で自由に取り決めることができます。また、不動産仲介業者が仲介する場合、仲介手数料の領収書も印紙税の対象になります。売主・買主間で連帯して納税する必要があり、仲介手数料に合わせて負担割合が決まります。

1-2.登録免許税

登録免許税とは、登記内容の変更手続きにかかる税金のことです。また、抵当権抹消登記の場合は不動産1件につき1,000円の費用がかかります。 登録免許税は原則、現金納付となります。現金納付とは銀行等で登記申請に必要な登録免許税を振込み、その領収書を申請書に貼り付けて支払う方法です。オンラインで登記申請を行った場合は、電子納付も可能です。登記申請書を作成する際には、登記事項証明書の情報が必要になります。

 

■登記事項証明書について
登記事項証明書とは不動産番号、所在、家屋番号、種類、構造などの登記内容が記載された書類のことです。登記事項証明書は登記所（法務局、支局、出張所）にて入手が可能です。現在はオンライン申請も可能で、窓口での手続きと比べて手数料が安く済みます。

 

 

■登記費用の負担者について
不動産売却において、最大3回の登記手続きをする必要があります。
 

1 売主が売却時に自分の名前へ登記上の名義を変更＝住所変更登記・氏名変更登記
2 引き渡し時に売主が自分の名前を抹消＝抵当権抹消登記
3 買主へ所有権を移転＝所有権移転登記

 

登記費用の負担者についてですが、「住所変更登記・氏名変更登記」と「抵当権抹消登記」は売主が負担することになります。一方、「所有権移転登記」は買主が負担します。

 

1-3.譲渡所得税

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得と言います。譲渡所得税は、復興特別所得税を含む所得税と住民税の合算です。不動産売却での利益は「個人の所得」とみなされ、会社員の給与や個人事業主の収入と同様に所得税と住民税が課せられるのです。また、復興特別所得税は東日本大震災の復興目的として納めるもので、2037年まで税率は所得税の2.1％となっています。
 

 

 

■譲渡所得税の算出方法
まずは譲渡所得を算出しましょう。計算方法は以下のとおりです。
 

譲渡所得 = 譲渡収入金額 －（取得費用 ＋ 譲渡費用）

 

計算式に記載されている用語を説明します。

 

■譲渡所得
土地・建物の売却で得られる所得のこと

■取得費用
不動産の購入時にかかった費用のことで、譲渡した土地・建物の購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費を加えた合計金額

■譲渡費用
仲介手数料や印紙代など、不動産売却にかかった費用のこと

 

取得費用には以下の費用が含まれます。

 

・購入代金や建築代金
・取得時に支払った仲介手数料
・印紙税
・登記費用（登録免許税、司法書士への報酬など）
・不動産取得税
・測量費、土地の造成費用など

 

また、取得費を算出する場合、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。減価償却費については以下の図をご覧下さい。

■減価償却費の算出方法
減価償却費は以下の計算式で算出することが可能です。
 

減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

 

償却率は建築方式によって異なりますので、以下の表を参考に確認しましょう。

 

譲渡所得が算出できたので、それを基に譲渡所得税を算出しましょう。計算方法は以下のとおりです。

 

譲渡所得税額 ＝ （譲渡所得 – 特別控除額） × 税率

 

譲渡所得税は、給与所得・事業所得などの所得とは別で課税されます。そのため、不動産売却で譲渡所得が発生した場合には必ず確定申告が必要になります。譲渡所得がプラスの場合は、譲渡所得として課税の対象となります。マイナスの場合は、譲渡損失で利益が出ていないため税金はかかりません。ただし、利益が出ていない場合でも確定申告を行いましょう。損益通算により節税できる可能性があります。

 

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3-1.譲渡費用を漏れがないように計上する

節税対策の1つとして譲渡費用を漏れなく計上することが挙げられます。譲渡費用には以下のものが計上可能です。
 

■譲渡費用として認められる費用の一例
・売却時の仲介手数料
・印紙税で売主が負担したもの
・売却のため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立ち退き料
・買主の登記費用を負担した場合はその負担額
・すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するためにその契約を解除した場合の違約金
・借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
※名義書換料とは、借地人が土地や建物などの借地権を他人に譲渡するなど転貸をする際に、地主あるいは家主の承諾をもらう代わりに支払う金銭のこと

 

譲渡費用として認められるかどうかは、「支出の目的が専ら譲渡実現のためであり、その効果も専ら譲渡に帰属するもの」が判断基準となっています。 なお、以下のような費用は譲渡費用として認められません。

 

■譲渡費用として認められない支出
・抵当権抹消費用
・遺産分割のために要した支出
・移転先家屋の購入費、修繕費、移転費用など
・譲渡資産の維持管理費等
・引越代、飲食代、交通費、宿泊費等

3-2.相続した空き家は相続から3年以内に売る

相続した空き家を売却する場合「取得費加算の特例」と「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」の2つの制度を利用して、賢く節税対策を行うことができます。空き家を相続した場合、相続から3年以内に売却すると、マイホームの3,000万円特別控除と同じ効果が得られます。控除があるかどうかは、譲渡所得税を節税をする上で非常に重要です。特に、実家などは取得費用がわからなくなっているケースも多く、取得費用が安く計算されがちなので譲渡所得税が出やすいです。従って、住む予定のない相続空き家は早めの売却をオススメします。
不動産売却のタイミングを見極めるポイントや売却にかかる費用については以下の記事で紹介していますので、是非参考にされてみてはいかがでしょうか。

相続した家は売却するべき？

3-3.各種特別控除を適用する

不動産売却では、条件に合った各種特別控除を適用することが節税対策として効果的です。特別控除が受けられるケースと控除額について以下の表でまとめています。

3-4.3,000万円特別控除の利用条件を満たしているときに売る

譲渡所得税の節税方法で最も効果的なのが、3,000万円特別控除です。最大3,000万円分の課税が控除されるので、税金の発生する可能性が高い場合はこの特例が利用できるタイミングで売ることをオススメします。

 

■3,000万円特別控除の適用条件
・住んでいた家を売るか、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに引き渡すこと
・親子や親族間の取引ではないこと
・引き渡し前の2年間で同じ特例を受けていないこと
・他の特例を受けていないこと

3-5.ふるさと納税を利用する

ふるさと納税を利用することも税金対策の一つです。ふるさと納税とは、自分の故郷や応援したい自治体など、好きな自治体を選んで寄付ができる制度のことです。ふるさと納税控除上限額内であれば、寄付合計額から自己負担(2,000円)を控除した額が住民税から控除および所得税から還付されることになります。所得が増えるとふるさと納税控除上限額も増えるため、不動産売却で所得が増えた年は普段はもらえないような返礼品を狙うことができます。