マンション売却の訪問査定で見られるポイントについて解説 | 東京の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産西東京にお任せください

訪問査定は査定方法の1つです。
不動産査定の査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。「机上査定」はデータの情報のみで査定価格を算出する方法です。本記事でご紹介する「訪問査定」とは、データ情報と現地調査から査定価格を算出する方法です。机上査定と比較するとより正確な査定価格を算出することができるのが大きな特徴です。

1-3.マンション査定における「査定の流れ」

まずは、画像で訪問査定の流れを把握しておきましょう。

■STEP1「不動産会社の選定と机上査定の依頼」
まずは不動産会社を選び、机上査定を依頼します。
この項目は省略することも可能ですが、できるだけ複数の会社で机上査定を行うことをオススメします。不動産会社は売却活動のパートナーとなるからです。不動産会社との連携が大切なため、連絡をスムーズに取れる不動産会社を選びましょう。

■STEP2「必要書類の準備」
次に必要書類の準備を行います。
マンション売却の査定に必要な書類を、以下にまとめております。足りない書類がある場合は不動産会社に相談しましょう。また不動産会社や住宅によって、必要書類が異なる場合があります。机上査定の際に確認しておくと良いでしょう。

■マンションの売却査定で必要な書類
・身分証、実印、印鑑証明
・登記事項証明書
・建物の図面
・購入時の売買契約書
・登記識別情報または権利証
・土地の測量図（地積測量図）
・固定資産税納税通知書
・ローン残高証明書・返済予定表
・マンションのパンフレット
・管理規約
・使用細則
・壁芯面積や専有面積がわかる資料
・維持や管理費、修繕積立金などの詳細

※査定業者や住宅によって差があります

■STEP3「訪問査定の依頼・現地調査」
次に訪問査定の依頼をし、現地調査を実施します。
現地調査は担当スタッフが1〜2時間ほどで行うので、当日は時間に余裕を持ち予定を空けておくのがオススメです。また、マンション査定ではクローゼットや収納スペースに加え、ベランダまで調査が行われます。居住中のマンションを査定に出される場合は、事前に整理しておきましょう。

■STEP4「査定結果の確認」
最後に査定結果の確認を行います。
査定結果の算出までは1週間ほど見ておきましょう。査定結果が出るまでに時間がかかるため、余裕をもった売却スケジュールを立てましょう。短期間での売却をご希望の方は、早期の依頼をオススメします。

お問い合わせはこちら

2.マンションの訪問査定で見られる「8つのポイント」

マンションの訪問査定で見られるポイントは以下の8つです。それぞれの項目に関して詳しくご紹介していきます。

■マンションの立地
マンションから最寄り駅までの距離や所要時間、交通の便や周辺施設の利便性などで立地の評価が決まります。駅から近いマンションほど査定価格が高く、周辺環境の利便性が高い場合も評価されやすい傾向にあります。スーパーやコンビニ、病院からの距離が近いほどアピールポイントになるでしょう。

■部屋の条件
部屋の条件には方角、階数、広さ、間取り、眺望、風通しが該当します。
方角はバルコニーなどの、主要採光面を基準に判断します。また方角では南向き、階数では高層階であればあるほど査定価格が高くなります。

■築年数
建物には経年劣化があり、築年数が経つほど価値が減少していきます。
以下のグラフを参考に築年数ごとの市場価格を確認しましょう。マンションの市場価格は築年数を追うごとに、一定の割合で下落しています。売却を検討中の方はなるべく早いタイミングで売却をすると良いでしょう。また築年数は、室内状態をチェックする指標にもなります。「築年数の割に室内の劣化が進んでいる」という場合には、査定価格が下がる可能性があるため注意が必要です。

出典：中古住宅流通、リフォーム市場の現状（国土交通省）

■耐震性
耐震性を見るうえで大きなポイントになるのが「新耐震基準」です。
建物には地震への耐性基準を定めた「耐震基準」というものがあります。耐震基準は1981年に大幅な改正がなされたため、「旧耐震基準」｢新耐震基準｣の2つが存在します。「新耐震基準」のマンションは耐震性能が高いため、査定価格も高くなるのが一般的です。
また、耐震基準については以下の記事でも詳しくご紹介しています。ぜひこちらの記事も参考になさって下さい。【築年数の重要性】マンションの耐震基準

■室内の設備
室内設備の状態、充実度やグレードも査定価格に影響します。
中古マンションは設備に不具合が生じているケースが多く、買主が不安を抱えるポイントです。特に築年数が経過しているマンションでは、不具合が発生しているケースが多いため事前に確認しておきましょう。

■室内の状態
室内のチェック項目には壁紙・床材・天井の状態・水回りの状態などが挙げられます。以下に該当する場合は、査定価格に影響する可能性があるので注意が必要です。

・壁紙にタバコや芳香剤の臭いが染み付いている場合
・壁紙や天井にカビが発生している場合
・壁紙や床材が剝がれていたり、変色していたりする場合
・水回りに目立つ汚れやカビ、黒ずみがある場合

可能な限り解決することが好ましいですが、中には費用がかかるものもあります。業者へ依頼する際は、自己判断ではなく不動産会社に相談するのがオススメです。また水回りのチェックポイントは3-1.念入りな掃除を行うでもご紹介しています。

■共用部分
マンション査定では共用部分もチェックされますので、画像でポイントを確認しましょう。

仮に駐車場や駐輪場がないマンションでも、近隣に月極駐車・駐輪場があれば査定価格への影響を軽減できます。また共用部分では、「掃除が行き届いているのか」という管理状態も評価の対象となります。

■修繕積立金
修繕積立金もチェックの対象になります。
中古マンションの購入を、希望している買主にとって修繕積立金の値段は重要なポイントになります。しかしながら、修繕積立金は築年数が経つにつれて高くなるものです。そのため、修繕積立金が高いマンションほど査定価格が低くなります。

【東大和エリア】売却のご相談はこちら

3.マンションの訪問査定に備えよう

マンション売却における査定価格は、物件の状態やデータをもとに算出されます。そのため管理状態によっては、「本来の価値より低く見積もられてしまう」というケースもあります。この章では、訪問査定前に準備しておきたい5つのことをご紹介します。すぐに実践できる方法ですので、ぜひ訪問査定前に実践してみて下さい。

3-1.念入りな掃除を行う

査定の前は掃除をしてできるだけ万全な状態にしておきましょう。
特に水回りのカビ汚れは査定価格が下がる原因になるため、念入りな掃除を行うことをオススメします。特に注意したいチェックポイントは、以下のとおりです。

・トイレの黒ずみ
・お風呂場の黒カビ
・排水口の臭い
・台所の油汚れ
・その他カビの汚れ

3-2.破損部分を修理する

破損部分があると査定価格が下がる場合があります。
建て付けの悪い窓や扉、壁に開いた穴などは修理をしましょう。状態によっては高額な費用がかかる場合もあるため、不動産会社に要否を確認するのがオススメです。

3-3.マンションの強みを整理する

査定には価格査定標準マニュアルはあるものの、国が規定する明確なルールはありません。そのため不動産の魅力をアピールできれば、査定価格がアップする可能性もあります。先述したとおり月極駐車場の有無や周辺環境の利便性をしっかりと整理して、強みを積極的にアピールをしましょう。住人だからこそわかる魅力を中心に、資料にまとめておくのがオススメです。

3-4.リフォーム履歴・修繕履歴をまとめる

リフォームや修繕の履歴もまとめておきましょう。特に直近5年以内の場合はアピールポイントになり、査定価格がアップする可能性が高いです。なおリフォームは「手すりの設置や使いにくい水回りを一新すること」を指し、修繕は「外壁修繕や給湯器の修理・交換」を指します。

3-5.不動産売却の知識を付けておく

不動産売却の知識を付けることは、査定価格に直接的な影響はありません。
しかし知識を付けておくことで、理想的なマンション売却をすることが可能になります。ME不動産西東京の不動産コラムでは、売却の基礎知識から知っておきたい豆知識まで幅広い情報をお届けしています。ぜひこちらの記事を参考にして頂き、不動産売却の知識を付けておきましょう。

不動産売却のタイミングや費用を徹底解説不動産売却にかかる税金は？

4.マンションの売却査定でやってはいけない「3つのこと」

マンションの売却査定では、「マイナスな情報を隠す」「自己判断でリフォームをする」「査定結果を鵜呑みにする」の3つがNG行為となります。それぞれの項目に関して詳しくご紹介していきます。

4-1.マイナスな情報を隠す

訪問査定ではマイナスな情報も、ありのまま伝えるのがオススメです。「マイナスな情報を伝えてしまったら、査定価格が下がるかもしれない」と考える方も多いでしょう。しかし、マイナスな情報を伝えずに売買契約を締結し、締結後に発覚した場合は契約を解除される恐れがあります。
また2020年4月に契約不適合責任における、売主の責任範囲が拡大されました。契約不適合責任とは、契約内容に適合しない物件を引渡した場合に売主が買主に対して負う責任のことです。契約不適合に該当しないためにも、事前に伝えておくことが推奨されています。

4-2.自己判断でリフォームをする

意外な落とし穴になるのがリフォームです。
高額査定を目的に査定前にリフォームをされる方も多くいらっしゃいますが、査定に影響しない部分のリフォームの場合、査定価格に反映されないリスクがあります。リフォームを検討している場合は不動産会社と十分に相談しましょう。

4-3.査定結果を鵜呑みにする

査定終了後も注意が必要です。
査定価格は不動産会社や査定業者によって、算出金額に差が生じます。査定価格の根拠を聞いたり、土地総合情報システムで取引事例を確認したりして、妥当な金額であるかを確かめましょう。そして査定価格を基に、売り出し価格を決める必要があります。売り出し価格を高値に設定し過ぎてしまうと、売却活動が難航する要因になるため注意が必要です。

【西東京エリア】売却のご相談はこちら

まとめ

いかがでしたでしょうか？本記事ではマンション売却における、査定についてご紹介してきました。では、本記事の内容をおさらいしましょう。

■不動産査定とは
「不動産がいくらで売却できるか」という市場価値を算出すること

■訪問査定とは
データ情報と現地調査から査定価格を算出する方法

■マンションの訪問査定で見られるポイント
・マンションの立地
・部屋の条件
・築年数
・耐震性
・室内の設備
・室内の状態
・共用部分
・修繕積立金

マンション売却における査定では訪問査定のポイントを把握して、事前対策をすることがとても重要になります。本記事をガイドブックとして、皆様のマンション売却にお役立て頂けますと幸いです。
ME不動産西東京では知識と経験豊富なアドバイザーが売却のお手伝いをしてきました。特に西東京エリアや練馬エリア、多摩エリアの売却に強く、お客様に合った売却のカタチをご提案致します。ぜひお気軽にME不動産西東京へご相談下さい。

【西東京エリア】売却のご相談はこちら【練馬エリア】売却のご相談はこちら【多摩エリア】売却のご相談はこちら