相続した家は売却するべき？メリットやかかる税金について解説 | 東京の新築・中古一戸建て、不動産情報ならME不動産西東京にお任せください

1-1.税金や維持費の削減

相続した物件に住んでいない場合でも、所有する不動産には固定資産税が発生します。家屋が建っている場合は優遇措置を利用できますが、それでも所有し続ける限りは負担が発生します。利用していない不動産を所有している場合は、売却することで不要な出費を抑え可処分所得に回すことが可能です。

また、近年新しい法律である「空き家等対策特別措置法」の施行により、空き家の固定資産税の優遇措置が解除される可能性が生まれています。この法律は「特定空き家」に指定された空き家へ自治体から改善命令を出すことが可能で、この命令に従わないと過料が生じたり、固定資産税の優遇措置を取り消されてしまう恐れがあります。改善命令や優遇措置解除等がないように相続した不動産を予め売却しておくことで、不必要な出費やトラブルの回避に繋がります。
 

■特定空き家とは？
空家のうち、放置することが不適切な状態にある建物（及びその敷地）を指します。倒壊など著しく危険となる恐れ、著しく衛生上有害となる恐れ、著しく景観を損なっている状態などがこれに当たります。

1-2.遺産の分配がしやすい

被相続人が複数いる場合、遺産の分配が複雑になるケースがあります。また、不動産を相続した場合に複数人での所有には、何かと不都合が発生する恐れがあります。例えば実質的な所有者を決め管理を行わなければならず、誰が居住するのか平等な相続が難しくなるケースも発生し得ることです。上記のような場合、不動産を売却することで遺産を現金化でき、遺産分配がシンプルとなります。遺産相続や分配に関するトラブルは頻発しやすいものです。できるだけ、トラブルを避けたい方にも売却がオススメできる方法といえるでしょう。

1-3.空き家トラブル・リスクの削減

管理の行き届いていない空き家には様々なトラブルが付いて回ります。特に管理者の居住地から遠くに空き家がある場合、行き届いた管理を行うには限界があります。放置された空き家が招きかねないトラブルやリスクを以下にまとめています。
 

■周辺地域の景観悪化
管理されていない空き家には雑草が生い茂り、建物の老朽化が進みやすくなります。また、ゴミの不法投棄が行われやすくなり、周辺のへの悪臭や有害物質の発生、景観の悪化が懸念されます。

■犯罪の温床となる可能性
人が出入りしないことから、犯罪に使用されるリスクがあります。犯罪の拠点として使われてしまう、ゴミの不法投棄、放火、不法侵入などの様々な犯罪の温床となる危険性があります。

■建物の老朽化による災害時の倒壊
使用されていない建物は、人の出入りが無く空気の循環が悪くなります。そのためカビや湿気等が発生しやすく、住宅の老朽化を早めます。住宅の老朽化は様々な問題を引き起こす可能性があり、自然災害時の倒壊による近隣住民への二次災害等の危険性があります。

上記のようなトラブルとリスクは、日常的に管理を行っていれば防げるものです。もし相続等によって不動産を所有することになった際は、適切な管理を行えるのかどうかを含めて相続方法を検討しましょう。
空き家の活用方法や再生の可能性については以下の記事でもご紹介していますので、ぜひこちらの記事も参考になさってください。

2-1.収益を得られない

相続した不動産が家屋のない更地であれば、駐車場にする等の土地活用方法があります。しかし売却してしまうと新たな収益を得ることはできません。特に都心や需要の多い地域であれば土地活用方法が豊富な場合もあります。所有する不動産の場所や周辺環境に合わせて売却の検討を行いましょう。

2-2.譲渡所得税等の税金が発生する

不動産の売却には譲渡所得税や仲介手数料などの諸費用がかかります。純粋な売却額全額を得ることができないため注意が必要です。また、相続額によっては相続税が発生する場合もあります。売却時に発生する税金については「3.不動産の相続や売却の際に発生する税金」の章で詳しく解説しています。

なお、譲渡所得税は条件をクリアすることで特別控除が受けられます。お気軽に当社へご相談下さい。

3-1.相続税

不動産や現金などの相続した財産に対してかかる税金です。税額は相続額や価値に応じて変動します。また相続税は必ず課税される訳ではなく相続財産の総額が基礎控除額を上回った場合のみ課税されるため、日本国内では相続数全体の内、約8％ほどの課税に留まっています。基礎控除額の詳しい説明は以下のとおりです。
 

基礎控除の算出式
基礎控除額=3,000万円 +（600万円×法定相続人の数）

【法定相続人が4人・相続財産の総額が5,000万の場合】
基礎控除=3,000万円 +（600万円×4）=5,400万
→相続財産の総額が基礎控除額を下回っているため、相続税は発生しない

3-2.登録免許税

不動産の登記を抹消するまたは内容を変更する際にかかる税金です。税額は課税額によって変動し、相続時と売却時では税率も異なります。登記免許税に関する手続きは非常に複雑なため、司法書士に委託をするのが一般的です。税額に加えて手数料などの費用がかかることも頭に入れておきましょう。

3-3.印紙税

不動産売買契約の成立時に交わされる売買契約書を作成する際にかかる税金です。税額は売却金額によって変動します。印紙税は収入印紙での納税ですが、販売場所によって取り扱いがない場合もあります。郵便局、法務局や役所などの31種類全ての印紙が販売されている所で購入することをオススメします。

3-4.譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

■譲渡所得の求め方
譲渡所得とは不動産を売却した際に売主が得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。利益があった場合にのみ譲渡所得税が課せられます。そのため、不動産の購入額よりも売却額が低ければ、損益となる為に譲渡所得は発生しません。譲渡所得は以下の計算式で求められます。
 

譲渡所得金額＝譲渡収入金額※1 -（取得費※2+譲渡費用※3）- 特別控除額

（例）譲渡収入金額3,500万円／取得費2,600万／譲渡費用100万の場合
3,500万-（2,600万+100万）=800万

※1:不動産を売却した時に得た金額、取得費
※2:不動産の購入金額（減価償却を考慮する必要有）
※3:譲渡費用→売却のためにかかった費用

■譲渡所得税の求め方
上記の計算式で算出された譲渡所得に対し、以下の式で譲渡所得税が算出できます。
 

税額＝課税譲渡所得×税率
（例）所有期間5年以下の場合
800万×39.63%＝317万　※100万円以下の金額は切り捨て

■譲渡所得税率の求め方
譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。以下の表から所有する不動産と照らし合わせましょう。

所有期間が5年以下の場合、用途を問わず39.63%の税率です。続いて5年～10年の場合は20.315%となります。10年以上の非居住用は20.315％、居住用に関しては「10年超所有軽減税率の特例」が適用されます。この特例で課税額が大幅に下がり、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分に関しては14.21%、それ以外の部分に関しては20.315%が課税対象です。

4.こんなケースは売却がオススメ！